特集コーナー
建築中に建築会社の倒産に備えた対策について
2025.9.5
先月も三重県で、建築会社の倒産がありました。万一、建築中に倒産したらどうなるのでしょうか。
そうなった場合に少しでも被害を小さくするための契約時の対策があります。
【契約時の対策その１】
中小工務店の場合は、「住宅完成保証制度」を利用できる会社かどうかを確認してください。
法律で、中小企業に該当しない大手ハウスメーカーなどは、この制度は利用できません。（建ててる間に倒産する可能性はほぼないので問題なし）
中小でも経営状態が良好なところは倒産しないから利用しないという会社もあります。
また、この制度を利用できる建築会社は保証機関の審査を受け、承認された建築会社しか利用できません。決算状況が悪ければ、この制度自体を建築会社が採用することができません。
この制度の保証料は自身の負担となりますが、１０万円程度です。
ただ、これでも、保証内容や、保証額に限度があるため追加の自己資金の持ち出しは発生しますが、完成にこぎつけれる可能性は高くなります。
【契約時の対策その２】
契約時金や着工金、中間金などの金額が総額の何％かが大事です。
倒産予備軍の会社は、はやく現金が欲しいので、％が高くなります。
国の補助制度と関係なく契約を急がせる場合も要注意です。契約して、支払いして工事にはかかていない段階で倒産も典型的なパターンです。
三重県なら着工金や中間金は各３０％程度が一般的です。完成までの建築会社への支払いが多いと、住宅完成保証制度を利用しても自己資金の持ち出しが多くなります。支払額と工事の出来高が同じならよいですが、支払額のほうが多いと差額のその代金は倒産会社からは戻ってきません。
完成保証もなく、工事に着手もしていないのに多くの代金を払っている場合は、倒産されると、
倒産した会社からは支払ったお金が戻ってくることもなく、ローン返済は逃れられません。
もし、お知り合いに建築関連の仕事をされている方がいれば、契約予定の建築会社の職人さんへの支払い状況に遅れがでていないか、またそういううわさがないか聞いてみてください。火のないところに煙はたちません。
職人さんの情報は確度が相当高い。
「三重の木」等を利用した木造住宅の金利優遇
2020.10.18
三重県内で育成された木材に対して、あらかじめ決められた量以上を使用すると、当初の一定期間だけ０．２％程度の金利の引き下げを受けられる制度です。
三重県内の銀行、信金、ＪＡが、利用促進協議会と提携し実施しています。
三重県で育成された木のほかに、「あかね材」とよばれる杉の木を利用した場合も対象になります。
「あかね材」は、スギノアカネトカラカミキリという虫の食痕が製材した杉材の表面に一部あらわれたもので、耐久性や強度に問題はありませんが、見た目が悪いという木材です。値段も少し安く、見えないところに使用すればよいようです。
これらの材木を、６０％以上もしくは１２㎥以上使用して「三重の木等使用住宅証明書」を金融機関に提出することで、金利優遇が受けられます。
ただし、他の金利優遇項目とともに金利優遇の上限までの適用ですので、他の金利優遇項目だけで最大限の金利優遇となってしまうケースが多いと思われます。
詳しくは、各金融機関にお問い合わせください。
詳細は、各金融機関で確認
「フラット３５のシルバー返済特例」
2020.９.1１
「フラット３５」にシルバー返済特例とは、７０歳以上の方が金融機関で「返済条件変更」をしても返済継続が困難な場合に、毎月の返済は利息のみとして住み続け、債務者全員（連帯債務者も含む）が死亡した際に、自宅を売却し残元金などを一括返済する制度です。
売却額が、ローン残金を下回っても、相続人には差額の請求はされません。
また、売却しないことも可能で、その場合は相続人がローン残額を一括して支払います。
５０歳前後でローンを借入れ、８０歳まで返済のフラット３５を組んだ方に向いた特例といえます。
７０歳以降は、年金収入のみとなる可能性が高くなります。ローンを組んだ時よりも収入は下がっていて、それまでと同じ額の返済を継続することは厳しくなります。
利用条件として
１．制度利用時に７０歳以上である
２．現に融資住宅に居住し、今後も居住を継続する予定である
３．返済を開始してから２０年以上経過している
４．遅れることなく返済している
５．土地と建物に、支援機構の抵当権が設定されていること
６．年収がローン年間返済額の４倍以下であること
７．団体信用生命保険に加入していない、または、解約（脱退）すること
８．推定相続人などが、全員同意していること
詳細は、住宅金融支援機構で確認
シルバー返済特例はこちら
返済条件の変更
2020.７.1
新型コロナウイルスの影響で、収入が一時的に減っている、今後も収入減少が当面続く、ボーナスが大きく減額されるといった状況になられている方も少なからずみえると思います。
現在、住宅ローンの返済中で、収入の減少などにより毎月の返済が苦しい方は、「返済条件の変更」を金融機関に、とにかく早く相談してください。
第一の方法としては、毎月の返済額を一定期間（１年～最長３年）は、利息のみの返済（元金返済据え置き期間の設定）として月返済額を減らす方法です。
この方法は、当面の毎月の返済額は減らせますが、返済回数そのものは減りません（例えば、３５年、４２０回）ので、期間終了後は以前よりも毎月の返済額は増えてしまいます。
あくまでも一時的な収入減少への対策で、長期にわたる収入減少への対策とはなりません。
第二の方法としては、ローンの返済期間を延長して、月々の返済額を減らす方法です。住宅ローンは完済時の上限年齢が決められており、７５歳または８０歳までとなっています。この年齢を超えての期間の延長はできません。
この方法もローンの期間が長くなるため総返済額は増えます。
また、これらのふたつの方法を組み合わせる場合もあります。
ただ、無条件では認められず、各金融機関が定めた条件に合致し、将来も返済可能と判断された場合に、「返済条件変更」は可能になります。
金融庁は、金融機関に対して柔軟な対応をするように通達しています。
もっともやってはいけないことは、金利の高いカードローンなどでキャッシングをして、その月の住宅ローンの返済に回すことです。翌月からはそのカードローンの返済も加算されますので、ますます返済は困難になります。
カードローンの金利は、住宅ローンの金利の１０倍から２０倍と非常に高金利です。
詳細は、各金融機関で確認
「直下率」
2016.10.8
NHK特集「あなたの家が危ない」より
この番組では、２階部分の柱や壁が１階の柱や壁と同じ位置にあるかどうかを表す指標として「直下率」という指標を取り上げていました。
最新基準の耐震を満たしていても、この「直下率」という数字が低いと、平成２８年４月に発生した熊本地震では、倒壊や大規模墓になっていることがわかってきました。
「直下率」が低い建物の具体例として、１階に広いリビングを設けていたり、１階よりもせり出すように作られている２階がある建物が挙げられていました。
繰り返しますが、耐震基準は満たしていたのです。しかし、最新の耐震基準でも、この「直下率」は指標になっていません。
皆さんは、自分の希望の間取りをそのまま建ててくれる建築会社を選びますか？ それとも、このリスクをキチンと説明してくれる建築会社を選びますか？
詳細は、建築会社に確認