住宅ローン相談センター三重

いま、流行の不動産投資

世間では分散投資が推奨され、そのなかで、不動産投資も検討されている方がいます。
 
不動産投資は、そのほとんどは、ハイリスク・ローリターンです。
ローンを組んで不動産を購入するようなスキーム（仕組み）では、月々の利益はトントンか、マイナス分を自己資金で充当しているケースも多々あります。
月々の持ち出しがあるだけで、もう、その投資は失敗です。
不動産投資は、現金で不動産を購入できる方や、大損をするときにその損害を自己資金で消すことが出来る人しかやってはいけません。
 
多くは、節税ができる、老後の年金以外の収入と信じ込まされ、不動産投資家の集まりや、業者主催のセミナー、知人・先輩・同僚などの紹介で、興味を持ち不動産投資を始められるのでしょう。ほんの一握りの成功事例をあたかも誰でも成功するかのごとく喧伝します。
なぜもうけ話しを人に勧めるのでしょうか？　そんなに儲かるなら自分でどんどん事業を拡大すればよいだけです。、契約に至った人を紹介した人は、紹介料をもらえるからです。また、不動産投資家の人数を増やすことで、購入者には損をするだけの物件をグルグル回すだけのことです。
 
年収２０００万円以下で節税効果はなく、単に税負担の先送りにすぎないと、元国税官も断言しています。
毎年の十数万円の所得税や住民税の節減のために、物件１件で１０００万円超える損失も普通に発生します。
投資用ワンルームマンションで儲かるのは、分譲・販売業者のみです。新築時は、大幅なプレミア価格で本来の価値よりもすでに大幅に高くなっています。売りに出せば、すぐに数百万円は安くなります（実際には簡単に売ることもできません。サーブリース契約が付いていることと、値下がりを公にしたくないので販売会社が売らせないようにしてきます。売却先も販売業者自身か関連会社の中古専門会社です。）。
購入費をすべてローンだと、売却時には差額金がないと物件についている担保（抵当権）を消せず、売却はできません。そうなると、物件を持ち続け、毎月の持ち出し金は膨らみ（家賃収入の低下、修繕積立金や管理費の上昇、室内設備の修繕費）、売却額がさがるほどにはローン残高は減らず。
じわじわと、あなたの首を絞めていきます。
サブリース契約があるから家賃収入はさがらないとおもっていませんか？
家賃下がりますよ。あなたの所有マンションだけ家賃が下がらない理由はなんでしょうか？
家賃保証期間を確認してください。当初の家賃が保証されているのはわずか２年程度です。
これで、３５年もローン組みますか？
例えば、３０００万円を３５年返済、変動金利２．５％で借入した場合、期間中、金利がかわらなくても、３５年間の利息負担額は１５０４万円です。月１０万円の家賃ですと１５０．４か月分（実に１２．５年分）です。
 
マンションの売却益にも多額の税金がかかります。特に自身の居住用でないものは、原価償却という会計処理をするために取得費が下がり売却額が購入額を下回っても譲渡益が発生する可能性があります。税率は物件の所有期間（５年）でわかれますが、２０％または３９％です。
損をしているのに税金も払わないといけなくなります。自己破産しても税金をのがれることはできません。
これでもまだ、不動産投資をあきらめられませんか？
 
物件が値上がりするから利益がでるから？
今後さらに値上がりするのは、東京都心のごく一部で、業者から勧められる物件の売却額があがることはありません。これらすらすでにピークアウトしているとも言われています。数千万の物件で、そんなうまみのある物件が仮にあったとしても、あなたには売ってくれません。
今後金利は上がり、購入費は高止まりであれば、ますます利益などでません。
これでもまだ、不動産投資をあきらまられませんか？
 
 
 

住宅ローンで投資用不動産購入は犯罪ですよ

住宅ローンを使って、投資用のマンションや戸建ての購入を検討しているまたはすでに実行している業者や投資家とその予備軍がいます。
金利が投資用のローンに比べて低いので賃貸事業収支にプラスになることが大きな原因です。
 
住宅ローンの融資書（金銭消費貸借証書）には、ローンの申込に虚偽があった場合は、「期限の利益」を喪失する（つまり分割返済ができなくなり一括返済となる）ことが記載されています。
自らの居住用としてローンを申込み、実は初めから投資用で人に貸す予定だった場合は、まさにこれに該当します。
金融機関から一括返済を要求され、返済が遅れれば、年１４．５％の遅延損害金も発生します。
ローン残高２０００万円であれば、月に遅延損害金だけで２４１６６６円にもなります。
フルローン（必要資金を全額ローンで）の場合は、物件売却額の下がり方のほうが、ローン残債額の減り方よりも速いため、差額を用意できないと、ローンを終わらせることができません。
最悪、自己破産すればよいと考える方もいると思いますが、この方法での資金調達は、詐欺とされて自己破産を認められない可能性も十分にあります。
そうなれば、親族に肩代わりをしてもらうか、金融機関に適用金利を引き上げて引き続き返済するしかありません（応じてくれるとは限りません。毎月の自己資金の持ち出し額が経年的に増えていきます）。
 
これでも、まだ、不動産投資を始めますか？