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資金計画の立て方、借入額の決め方

資金計画とは？: 土地の売買代金、建物の建築費に加えて諸費用（仲介手数料、ローン手数料・保証料、登記費用など）が必要です。諸費用は、新築の場合は土地と建物の合計額に対して７％～１０％、中古住宅の場合は６％～８％くらいです。これらの合計額（Ａ）と、出せる頭金と住宅ローンの借入額の合計額（Ｂ）を一致させます。頭金を出せない場合には、（Ｂ）はすべで住宅ローンの借入額となります。
「悪い資金計画」とは？: 上記の合計額（Ａ）を先に決めるやり方です。後で合計額（Ｂ）の内訳（頭金・住宅ローンの借入額）を決めます。このやり方では、住宅ローンを借りすぎる危険があります。住宅ローンには３つの借入額があり、この場合は「借入可能額（金融機関が貸してくれる金額）」で住宅ローンの借入額を決めることになります。これでいいのではと思われるかもしれませんが、住宅ローンは「返済できる借入額」で決める必要があります。住宅ローンは３０年や３５年の超長期の返済です。その間にはいろいろな出来事が起こります。住宅ローンを返済しながらも貯蓄ができる家計収支でないと、いずれは家計が破綻する可能性があるからです。「返済できる借入額」とは定型的な支出や不定期の支出などに対応でき、老後の資金も蓄えつつ、さらに資金使途がない貯蓄をしていける借入額です。
「良い資金計画」とは？: 合計額（Ｂ）を先に決めて、後で合計額（Ａ）を決めるやり方です。この場合の住宅ローンの借入額はもちろん「返済できる借入額」で決める必要があります。合計額（Ａ）では、土地代が決まると建築費は残りの金額で建てることになります。誰もが良いと思う土地は値段が高いので、建築費を抑えざるを得なくなります。一方、建物にお金をかけたいのであれば、値段の安い土地を探すというシーソーの関係になります。
「良い資金計画」の住宅ローンの借入額を決めてから、住宅メーカーや工務店へ: 住宅メーカーや工務店に見に行かれるときには、住宅ローンの借入額はまだ決めていないのではないでしょうか？　住宅は一生に一度の買い物ですから、どうしてもよりよいもの（値段が高いもの）との思いは当然ですが、その分だけ建築費は高くなります。建築費が高くなれば住宅ローンの借入額を増やして対応することになります。月に１万円の返済が増える（現在の低金利では借入額を３５０万円ほど増やしたのと同じ）と、３５年（４２０回）では４２０万円も総返済額が増えることになります。先に、モデルハウスやカタログを見たり、営業担当者の話を聞くと、よりよいものを求める自身と業者さんとの思いが一致し、「返済できる借入額」でローンを組むことは難しくなります。（すべての業者さんがそうであるとは限りませんが）
諸費用も含めて借入をするとどうなるか？: 住宅ローンには、諸費用を含めて借入ができるものとできないものがあります。諸費用を含めて借入ができない住宅ローンの代表は、「フラット３５」です。このローンは住宅支援機構のローンで借入全期間が固定金利で確定していることが特徴的なローンです。「フラット３５」を利用する場合は、別の提携ローンで諸費用を借りることになります。; 銀行などの住宅ローンは一定割合を限度として諸費用を含めて借入もできますが、保証料が高くなったり、審査が厳しくなったり、連帯保証人を求められたりします。
どの費用をいつ支払わなければいけないかを把握: 支払いは建物完成後だけではありません。土地の購入資金、建物の着工金、中間金など３回～４回に分けて必要になることが一般的です。建物は完成後の支払いのみのハウスメーカーや工務店もあります。多くの方は、支払いが複数回で、支払い回数によって住宅ローンの組み方が異なってきます。金融機関により、住宅ローンを最初に全額融資（返済が始まる）し、拘束預金で支払いの必要な時に出金し支払いに充てたりする場合と、ローンを別々に融資しローンが二本になる場合、つなぎ融資を利用し建物完成後にあらためて住宅ローン全額の融資を受けて（資金の動きとしては、残額を融資する）返済が始まる場合がりあります。詳しくは、「つなぎ融資」のコーナーを参照してください。; 　　　　　つなぎ融資詳細へ　　　　ホームへ戻る

諸費用の内容

諸費用には、土地の売買の仲介手数料、固定資産税精算金、登記費用、火災保険料、融資手数料、保証料、収入印紙代などがあり建物の請負契約には含まれていません。このほかに、設計料、検査料、申請料、住宅瑕疵保険料、地鎮祭料などがありますが、これらは、建築会社により諸費用として本体契約には含んでいないところと、請負額に含まれているところ（この場合は諸費用として借入するのではなく、建物本体として借入することになります）もあります。大手のハウスメーカーになるほどこれらの費用は諸費用として計上されています。

１．仲介手数料
売買時に支払い
（売買額×３％＋６万円）×１．０８％

２．固定資産税精算金
売買時に支払い
土地建物の固定資産税は、毎年１月１日時点の所有者に対してかかり、４月からの１年間分を１月１日時点の所有者が支払います。そのため売買日以降の分は新しい所有者が負担し売主に支払います。

３．登記費用
売買時や融資時に支払い
土地の固定資産評価額やローン借入額、住宅用家屋証明が取得できる住宅かどうかにより登録免許税という法務局に収める税金がことなりますが、３０万円～５０万円くらいになります。

４．火災保険料
申込後に口座振替またはクレジットカード払い
構造により大きく保険料が異なります。Ｔ構造（軽量鉄骨造や木造でもツーバイフォー、準耐火、省令準耐火など）はＨ構造（普通の木造建築）と比べると保険料は半額程度になります。火災保険は１０年一括払いが最長で、地震保険は５年一括払いが最長で、単年度の保険契約を繰り返すより保険料は割安になります。地震保険料はどの保険各社でも保険料は同じです、耐震性性能により最大５０％の割引があります。一括払いの場合には、Ｔ構造で２５万円～Ｈ構造で６０万円くらいの費用をみておく必要があります。

５．融資手数料、保証料
融資時に支払い
金融機関や選ぶローンにより異なります。融資手数料が安いローンは保証料が高く、保証料がないローンは融資手数料が高くなっているのが一般的です。労働金庫は、保証料はなく手数料も安いですが、融資利率が他の金融機関と比べると少し高くなります。目安として融資額×２％＋５万円はみておく必要があります。

６．収入印紙
原則、契約時に貼付
売買契約書や請負契約書の自己保管分の契約書に貼付します。売買契約書では５千～１万円、請負契約書は１万円、融資契約書には２万円かかります。（売買額、請負額、融資額により変わります）

７．不動産取得税
取得後３～６か月に納付
土地を取得したり、建物を購入したり建てたりすると１回だけ支払う県税です。減税制度が適用されていますので、土地の評価額や建物の評価額により税金がかからない場合もあります。

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