まず、資金計画をたててから、行くことをおすすめします

ほとんどの方は、家を建てたい、買いたいと思った時に、最初に住宅展示場や工務店に話を聞きに行っていないでしょうか？
その際にアンケートで、年収や既存の借入や家族構成、土地所有の有無などを質問されたのではないでしょうか？

住宅ローンには、借入額について３つの金額があります。
第１は「借入申込額」
　　　　・・・・ローンの基準より算出した借入限度額以下の金額。
第２は「借入可能額（借りられる金額・・金融機関が査定した融資限度額）」
　　　　・・・・「借入申込額」と同じ金額の場合や「借入申込額」より減額されて融資承認となる場合もあります。（減額承認）
第３は「返済可能額（返せる金額）」
　　　　・・・・ローンの借入期間中、将来にわたり家計収支に問題がなく、無理せず 返せる金額。

家を建てる、購入するというイベントは、多くの方にとって生涯に一度のため、希望を満載した設備にしたいと思うことはもっともです。また、建築業者さんは、少しでも請負額を多くし利益をあげたいと考えるのも当然です。

つまり、先に展示場や工務店に行かれた方は、第３の「返せる金額」ではなく、双方の希望を満たす第２の「借りられる金額」でローンを組んでいる結果となっている方がかなりの割合でいると思われます。住宅ローンの借入期間は３０～３５年と長期にわたり、その間の生活環境の変化（出産、子育て、進学、転職、傷病、親の介護など）でローン返済が困難になるリスクを抱えていることになります。特に現在のように返済当初が超低金利である時期は、将来の金利の上昇時にも返済していけるかを想定し、備えておくべきです。

たとえば、給与所得者の年収に対する年間のローン返済額の割合（返済負担率）は、手取りではなく、税込年収で審査されます。つまり、「借りられる金額」で借入すると、税金や保険・年金で差し引きされる分とローン返済分で年収の４０～５０％を占めてしまうことになります。残りの収入で、食費や教育費、水道光熱費、交際費、趣味の費用、雑費、土地や家の税金、老後に備えた蓄えなどをやりくりすることになります。
家計の支出は、こどもが大学を卒業するまでは増えていくのが現状です。支出が増える以上のペースで年収（手取り）が増え続ければよいのですが。

超低金利時代に借入した場合、将来の金利上昇時にも返済できるかどうか、現状よりも３％の上昇を想定した返済シミュレーションをしておく必要があるといわれています。車のローンよりも期間は５倍、返済額も１０倍前後にもなる高額商品が住宅です。
返済困難により、手に入れたマイホームを途中で手放すことにならにような資金計画をしましょう。

手に入れた住宅の売却額は、入居と同時に１割～２割も安くなります

住宅ローンの返済中に家を売却することとなった場合、ローン残高以上で売れればよいのですが、ローン残高よりも下回る場合はローンが残ることになります。今のローンほ売却のために消さなければ売れませんので、別のローンに組み替えて不足分の返済を続けるか、不足分に自己資金を入れてローンを消すことになります。
住宅の売却価値は、入居とともに１～２割下がるといわれています。また、ローンの返済額に占める元本部分の返済額は、ローンの返済初期ほど少ないために元本はそれほど減っていません。よって、住宅ローンの残高が売却額を上回る状態がかなりの期間続きます。
このようにフルローンは、所有をしていない住宅のローンを売却後も返済を続けることとなるのがフルローンです。


ホームに戻る